So sánh thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng

Trong 10 tháng đầu năm 2017, BĐS nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là kênh đầu tư có sức hút lớn. Trong đó, nhà phố, biệt thự biển và đất nền ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng sẽ phát triển mạnh, thu hút dòng tiền của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh những tín hiệu tích cực về du lịch, sự phát triển ồ ạt này cũng đặt ra những vấn đề mới cho thị trường.

1. Sơ lược thị trường BĐS nghỉ dưỡng

Tình hình thị trường BĐS nghỉ dưỡng Theo CBRE Việt Nam, một thời gian dài (giai đoạn 2011-2014) thị trường BĐS nghỉ dưỡng không chỉ ở khu vực miền Trung mà ở tất cả các miền đều gần như chững lại, không có giao dịch.

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà NẵngTổng nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại Nha Trang, Đà Năng, Phú Quốc trong năm 2016

Tuy nhiên, số liệu nghiên cứu của CBRE cho thấy trong một năm trở lại đây thị trường đã phục hồi rất tốt. Số lượng giao dịch tại Đà Nẵng đạt gần 1.700 căn, gấp 10 lần số lượng của cả năm 2015.

Tương tự, tại thị trường Nha Trang, số lượng giao dịch tăng gấp 4 lần, con số giao dịch thành công tại Phú Quốc tăng mạnh không thua gì Đà Nẵng. Lượng giao dịch đang tăng mạnh tại các thị trường trên đều thuộc về phân khúc căn hộ khách sạn (condotel), nhất là các dự án nằm trước mặt biển.

Nhiều khách hàng đang “đổ” về Nha Trang tìm mua nhà đất đã tạo nên đợt tăng giá mạnh trong suốt năm 2016. So với hồi đầu năm, giá đất ven biển khoảng 15-20 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên gần 40 triệu đồng/m2. Giá một căn condotel nằm ngay mặt tiền đường Trần Phú đầu năm chào bán 1,2 tỷ đồng, hiện nay đã tăng lên hơn 2 tỷ đồng. Đối với condotel hướng biển dọc sân bay Cam Ranh cũ cũng tăng giá 20 lần so với đầu năm nay.

Cáp treo vượt biển dài nhất thế giới được Sun Group đầu tư xây dựng ở Phú Quốc. Song song đó, từ chỗ chỉ có một vài khu nghỉ dưỡng quy mô nhỏ, dịch vụ nghèo nàn. Hiện tại Phú Quốc đang có số lượng ít phòng khách sạn 5 sao.  Các dự án dịch vụ cao cấp như sân golf, khu vui chơi giải trí, bệnh viện, vườn thú Safari, Sun World Hòn Thơm… thu hút thêm nhiều dự án tới đây khi Phú Quốc lên đặc khu kinh tế.

Trung bình mỗi một tuần là có 2 dự án khách sạn 3-4 sao “mọc” lên, hàng trăm dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng dọc tuyến đường từ sân bay Cam Ranh dẫn vào trung tâm thành phố đang được thi công ngày đêm.

2. Thị trường đặc khu mới nổi Phú Quốc “sốt” mạnh hơn Nha Trang, Đà Nẵng

Phú Quốc là điểm đến du lịch có tốc độ phát triển nhanh nhất cả nước. Lượng du khách liên tục tăng trong 8 năm vừa qua và đặc biệt trong 3 năm trở lại đây, nhờ có đầu tư về cơ sở hạ tầng, giao thông. Phú Quốc đã có mức tăng trưởng lượt khách cực kỳ ấn tượng trung bình tăng 50%/1 năm.

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng

So sánh lượt khách du lịch năm 2016 (lượt khách)

So sánh với các thị trường du lịch, nghỉ dưỡng lớn nhất Việt Nam như Đà Nẵng, Nha Trang có thể thấy lượng du khách đến Phú Quốc chỉ bằng phân nửa, nhưng với tốc độ tăng trưởng như hiện tại Phú Quốc sẽ sớm bắt kịp hai thị trường này. Chính Phủ và chỉnh quyền tỉnh Kiên Giang quyết tâm đặt ra mục tiêu cho Phú Quốc sẽ đón 5 triệu lượt khách, du khách quốc tế chiếm 30% vào năm 2020.

Thống kê số lượng phòng nghỉ dưỡng chất lượng cao tiêu chuẩn 3 – 5 sao

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng

Chỉ tiêu Phú Quốc Đà Nẵng Nha Trang

Trong hai năm vừa qua, BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc đã đón nhận làn sóng đầu tư rất lớn từ các tập đoàn khách sạn, biệt thự biển.

Hiện tại Phú Quốc đã có khoảng 5.936 phòng chất lượng cao. Được xếp hạng từ 3 sao trở lên, đa phần các khách sạn và resort này vừa mới đi vào hoạt động trong vòng 2 năm trở lại đây. Nhờ số lượng phòng hạn chế và điều kiện đặc thù là đảo nên tỷ lệ khách lưu trú khá cao.

Theo UBND huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, đảo ngọc Phú Quốc đến nay thu hút hơn 220 dự án đầu tư phát triển du lịch, chiếm 80% dự án đầu tư du lịch toàn tỉnh, với tổng vốn đầu tư trên 222.000 tỷ đồng.

Trong số này, gần 170 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, tổng vốn đầu tư khoảng 126.645 tỷ đồng, trong đó có 30 dự án đi vào hoạt động phục vụ du lịch, vốn đầu tư hơn 31.000 tỷ đồng.

Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Quốc Huỳnh Quang Hưng khẳng định nhiều nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh, tầm cỡ quốc gia, quốc tế trên lĩnh vực du lịch đã và đang đầu tư vào Phú Quốc làm thay đổi đáng kể diện mạo du lịch đảo ngọc, tạo đà cho du lịch Phú Quốc phát triển mạnh mẽ.

Một số tập đoàn kinh tế lớn đầu tư rất hiệu quả như Vin Group, Sun Group, Bim Group, CEO Group, Thai Group… Nhiều khách sạn sang trọng như Vinpearl 5 sao, Novotel 5 sao, Mường Thanh 4 sao, Sài Gòn – Rạch Giá và khu nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5 sao++ JW.Marriott Phu Quoc Emerald Bay… hoạt động chất lượng, phục vụ du khách trong nước và quốc tế.

Các khu Vinpearl Land Phú Quốc, với nhiều trò chơi hiện đại; Vinpearl Safari Phú Quốc nuôi dưỡng, trưng bày nhiều loài động vật hoang dã quý hiếm trên thế giới, những bãi tắm biển sạch đẹp, môi trường trong lành… thu hút ngày càng đông du khách tìm đến Phú Quốc thăm quan, du lịch.

Ngoài những dự án du lịch quy mô lớn đang đẩy nhanh tiến độ thi công hoàn thành, nhiều dự án khác đang chuẩn bị triển khai thực hiện. Đặc biệt, công trình cáp treo An Thới – Hòn Thơm đang thi công gấp rút, tạo thêm một sản phẩm du lịch phục vụ du khách vào cuối năm 2017.

Cùng với đó, cơ sở hạ tầng trên đảo Phú Quốc tập trung đầu tư xây dựng đồng bộ như: Trục giao thông chính Nam – Bắc đảo; xây dựng, chỉnh trang các đường nội ô; Cảng hành khách quốc tế Phú Quốc; Cảng Hàng không quốc tế Phú Quốc… phục vụ chiến lược phát triển kinh tế – xã hội huyện Phú Quốc, trong đó du lịch đảo ngọc đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của Phú Quốc.

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà NẵngTrục giao thông chính Dương Đông – Nam đảo

Trong 5 tháng đầu năm 2017, Phú Quốc đón gần 858.000 lượt khách, đạt hơn 47% kế hoạch, tăng 21% so với cùng kỳ; trong đó, khách quốc tế gần 181.000 lượt người, đạt 60% kế hoạch, tăng 30% so với cùng kỳ. Doanh thu trực tiếp từ du lịch đạt hơn 4.448 tỷ đồng, tăng hơn 24% so với cùng kỳ, đạt 40% kế hoạch năm.

Theo Sở Du lịch Kiên Giang, từ nay đến năm 2020, tỉnh tập trung xây dựng hình ảnh, thương hiệu du lịch Phú Quốc trở thành điểm đến an toàn, thân thiện, văn minh của khách du lịch trong nước, quốc tế; là trung tâm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng chất lượng cao của cả nước, khu vực và thế giới.

Công suất phòng 5 sao Theo CBRE Việt Nam năm 2016. Công suất cho thuê phòng và giá phòng ở Phú Quốc cũng cao hơn các thị trường khác. Tiêu chuẩn phòng ở mức khá 3 sao có công suất cho thuê cao nhất khoảng 80%, tiêu chuẩn 4, 5 sao dao động từ 60 – 70%. Xu hướng xây dựng thấp tầng, hoặc các bungalow gần gũi với thiên nhiên đặc biệt được du khách ưa chuộng ở Phú Quốc.

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng

3. Điều gì ở Phú Quốc thu hút nhà đầu tư?

Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản Phú Quốc quý 1/2016, Savills Việt Nam cho biết, hầu hết người mua BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc đến từ Hà Nội, chiếm khoảng 80%, tiếp theo là người mua Tp.HCM với khoảng 15%. Những người mua bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc chủ yếu là mua để đầu tư hoặc nghỉ dưỡng.

Là một đại diện mới trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường Phú Quốc đã bắt đầu trở nên sôi động nhờ hạ tầng cơ sở được cải thiện mạnh mẽ. Tính đến quý 1/2016, thị trường này có hơn 1.700 căn từ 6 dự án biệt thự và 1 dự án căn hộ.

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Phú Quốc đã thu hút nhiều nhà đầu tư nhờ du lịch phát triển cùng các chính sách hỗ trợ phú hợp. Ví dụ như quý I/2016, phân khúc biệt thự đã bán được 65% và phân khúc căn hộ đã bán được 35%.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án tương lai vẫn đang trong quy hoạch vì chính quyền địa phương thường xuyên thay đổi chính sách và quy hoạch chung của đảo. Chỉ có ba dự án mới và giai đoạn kế tiếp của ba dự án hiện hữu công bố là sẽ gia nhập thị trường kể từ quý 2/2016 trở đi, cung cấp hơn 660 căn.

Về thị trường khách sạn, đến quý I/2016 chỉ có 33% tổng cung trên đảo, tương đương 2.500 phòng, được xếp hạng 3 đến 5 sao. 60% trong số đó chỉ vừa mới hoạt động trong hai năm qua sau khi sân bay quốc tế Phú Quốc hoàn thành. Đa số các khách sạn Phú Quốc là của người địa phương và có quy mô nhỏ, chỉ một ít được xếp hạng và quản lý chuyên nghiệp.

Trước năm 2015, do nguồn cung hạn chế nên các khách sạn Phú Quốc hoạt động ổn định với công suất cao trên 80% trong mùa cao điểm từ tháng 11 đến tháng 3.

Tuy nhiên, việc nguồn cung phòng bùng nổ gần đây tác động mạnh lên thị trường, công suất mùa cao điểm quý 1/2016 chỉ đạt 53%. Ngoài chi phí hoạt động cao, đa số các dự án trên đảo đều là khu nghỉ dưỡng nên có giá phòng khá cao so với các thành phố biển khác ở Việt Nam, đạt 105 USD/phòng/đêm. Quý 2/2016 lượng khách Du lịch Phú Quốc tăng cao vì đã bắt đầu bước vào giai đoạn cao điểm nhất.

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng

Phú Quốc vẫn gặp phải những khó khăn như chi phí vận hành…Bên cạnh sự thuận lợi, thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng ở Phú Quốc cũng tồn tại một số khó khăn như chi phí vận hành khách sạn, resort cao hơn so với đất liền. Cụ thể là chi phí thực phẩm và đồ uống bị ảnh hưởng bởi chi phí vận chuyển. Sự thiếu hụt nguồn nhân sự chất lượng cao cho ngành du lịch, dẫn tới sự cạnh tranh giữa các cơ sở du lịch cao cấp. Đẩy chi phí lao động trên hòn đảo này ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố du lịch nào ở Việt Nam.

4. Kịch bản nào cho BĐS nghỉ dưỡng năm 2017, 2018?

Dù là thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang hay Đà Nẵng thì việc các chủ đầu tư triển khai liên tiếp ở cả 3 khu vực này là có cơ sở và là tiền đề để du lịch Việt Nam phát triển, thu hút các kênh đầu tư trong và ngoài nước, thu hút du khách quốc tế đến Việt Nam nghĩ dưỡng.

Ông Hồ Xuân Bình, Tổng giám đốc Bảo Long Land dự đoán: “Năm 2017 cũng sẽ làm một năm tiếp tục phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên sẽ có sự sàng lọc hơn, các nhà đầu tư, các du khách sẽ lựa chọn cho mình những dự án đẹp, đẳng cấp và có chất lượng nhất.”

yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7 - Phân tích 3 thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà NẵngKhu nghỉ dưỡng siêu sang 5 sao ++ mới nhất châu Á JW Marriot Phu Quoc

Những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam đều đã “đổ bộ” vào Phú Quốc. Nhiều chủ đầu tư, nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện cũng là điều cần thiết để thị trường tự cân đối, tự sàng lọc và tự khẳng định đẳng cấp, chất lượng của mình. Điều đó cũng giúp cho các nhà đầu tư, các du khách có nhiều lựa chọn, nhiều quyền lợi hơn.

“Đất lành thì chim đậu”, rõ ràng các chủ đầu tư trong giới BĐS nghỉ dưỡng không thể bỏ qua “miếng bánh ngon” này. Vingroup, BIM Group, CEO Group, Sun Group,… những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam đều đã “đổ bộ” vào Phú Quốc với những dự án bất động sản nghỉ dưỡng khổng lồ, thiết lập “cuộc chơi” nghìn tỷ của các đại gia địa ốc tại Phú Quốc.

Theo các sàn môi giới nhà đất, giá đất tại Phú Quốc hiện nay đã tăng hơn 200% so với đầu năm 2016, “cơn sốt” này vẫn đang tăng cao trong thời gian tới do hiệu ứng ” Đặc Khu” được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp thu hút các tập đoàn quản lý khách sạn dịch vụ thương hiệu đẳng cấp thế giới đến với Việt Nam.